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4月14日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出要加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需。
會(huì)議確定，今年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年翻一番，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。同時(shí)要求重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。
根據(jù)住建部2019年披露的數(shù)據(jù)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。初步估算我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。還可撬動(dòng)2—3倍的社會(huì)投資。
據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估算，每戶均改造投資大約在9.5萬元左右，若按本次國(guó)常會(huì)會(huì)議確定的今年3.9萬個(gè)改造小區(qū)涉及700萬戶的數(shù)額，今年舊改市場(chǎng)規(guī)模約6650億元。
有專家認(rèn)為，自去年來，國(guó)家曾多次要求開展老舊小區(qū)改造，而這次明確提出了3.9萬個(gè)的任務(wù)數(shù)，說明這一領(lǐng)域?qū)⑹墙衲暾顿Y發(fā)力的一大方向，并且有望在今年形成多方出力的資金籌集機(jī)制。
01
各地2020年舊改動(dòng)態(tài)
在這次國(guó)常會(huì)召開之前，已經(jīng)有部分省份公布了今年的年度舊改計(jì)劃。縱觀各地舊改新動(dòng)態(tài)，可以預(yù)見，2020年將是城鎮(zhèn)舊改快速高效推進(jìn)的一年。
| 1月
2020年1月7日，重慶市老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升工作會(huì)召開，會(huì)議指出，2020年重慶市將力爭(zhēng)啟動(dòng)實(shí)施1700個(gè)項(xiàng)目、3000萬平方米的改造任務(wù)，力度空前強(qiáng)大。
1月15日，在成都舉行的2020年全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，四川省明確：今年四川將實(shí)施4193個(gè)小區(qū)老舊小區(qū)改造、惠及46萬戶。
1月19日，《2020年河南省重點(diǎn)民生實(shí)事工作方案》公布。工作方案提到，對(duì)省轄市、濟(jì)源示范區(qū)、縣（市、區(qū)）建成區(qū)范圍內(nèi)，建成于2000年以前、失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈、具備改造條件的住宅小區(qū)進(jìn)行改造，全年完成改造不少于50萬戶。
| 2月
2月21日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作電視電話會(huì)議召開。會(huì)議提出，全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造，確保列入2020年省委、省政府重點(diǎn)民生實(shí)事項(xiàng)目的1000個(gè)小區(qū)開工改造完成。
2月24日， 安徽省住建廳細(xì)化了2020年度全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。計(jì)劃中提到：2020年安徽省全省改造871個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，涉及近26萬戶居民。
▼ 2020年安徽省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃匯總表
2月27日，河北省七部門聯(lián)合印發(fā)《2020年提升規(guī)劃建設(shè)管理水平促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》，其中提到：2020年要加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，年內(nèi)改造老舊小區(qū)1369個(gè)，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，全省棚戶區(qū)改造新開工58488套，實(shí)現(xiàn)既有棚戶區(qū)清零。
| 3月
3月3日，寧夏回族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳消息。今年寧夏計(jì)劃改造老舊小區(qū)242個(gè)、1366棟、52285戶，建筑面積443.47萬平方米。
3月4日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了關(guān)于對(duì)省十三屆人大二次會(huì)議第20190290號(hào)建議的答復(fù)。答復(fù)中介紹說：截至2019年4月，全省累計(jì)開工改造老舊小區(qū)整治改造項(xiàng)目5148個(gè)，涉及群眾195.6萬戶。山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將繼續(xù)開展老舊小區(qū)整治改造，抓好2019年度881個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)度，到2020年底基本完成1995年前建成老舊小區(qū)的整治改造任務(wù)。
3月10日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定《2020年度全省城市建設(shè)管理工作要點(diǎn)》，其中提到，2020年浙江省要突出設(shè)施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)提升，強(qiáng)化黨建引領(lǐng)、基層自治、群眾參與，實(shí)施500個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
3月11日，《海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見（試行）》政策解讀新聞發(fā)布會(huì)召開。據(jù)悉，海南省2020年計(jì)劃完成153個(gè)老舊小區(qū)、893棟住宅樓、建筑面積247萬平方米，惠及20000戶以上居民的改造工作。
02
關(guān)于“舊改”，房企2020年如何布局？
在今年3月密集發(fā)布的上市房企2019年業(yè)績(jī)報(bào)告中，“舊改”無疑已成為企房企在布局未來發(fā)展戰(zhàn)略中提及最多的關(guān)鍵詞之一。
根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)的整理，萬科、時(shí)代中國(guó)、富力地產(chǎn)、保利置業(yè)、雅居樂、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂股份等龍頭房企2020年的發(fā)展藍(lán)圖上，“舊改”和城市更新均被列入重點(diǎn)布局的對(duì)象。
| 富力地產(chǎn)：持續(xù)發(fā)力“舊改”
說起“舊改”，不得不提素有“舊改之王”稱號(hào)的富力地產(chǎn)，根據(jù)富力地產(chǎn)2019年年報(bào)披露，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣908.1億元，凈利潤(rùn)人民幣100.9億元，增長(zhǎng)率分別為18%及16%；權(quán)益合約銷售總金額1382億元，同比增長(zhǎng)5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長(zhǎng)23%；銷售額中，物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額796.9億元，物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)及其他收入111.2億元，三者分別增長(zhǎng)18%、20%、6%。
在今年3月份召開的2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，“今年我們轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化”，并表示目前富力地產(chǎn)整個(gè)舊村改造土儲(chǔ)有2000萬平方米，夠未來幾年發(fā)展。
關(guān)于今年銷售目標(biāo)，富力地產(chǎn)表示，2020年的權(quán)益協(xié)議銷售目標(biāo)為1520億元。
| 佳兆業(yè)：加快“舊改”項(xiàng)目轉(zhuǎn)化
2019年，佳兆業(yè)加碼大灣區(qū)，加快舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入、銷售規(guī)模的雙增長(zhǎng)。
3月31日，佳兆業(yè)在線上2019年業(yè)績(jī)會(huì)上公布了其去年的業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告顯示，2019年佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目達(dá)到147個(gè)，對(duì)應(yīng)貨值約2.5萬億元。
會(huì)上，佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼總裁麥帆表示，未來，集團(tuán)將繼續(xù)發(fā)揮城市更新領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)項(xiàng)目的快速轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)2020年，集團(tuán)將有6個(gè)舊改項(xiàng)目計(jì)劃供地，貨值約460億元。集團(tuán)為2020年定下了1000億元的銷售目標(biāo)。盡管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集團(tuán)會(huì)努力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)及銷售節(jié)奏，不會(huì)輕易改變目標(biāo)。
| 時(shí)代中國(guó)：持續(xù)布局“城市更新”領(lǐng)域
據(jù)時(shí)代中國(guó)披露的2019年業(yè)績(jī)公告顯示，公司在城市更新業(yè)務(wù)上的提前布局，開始取得突破性進(jìn)展，釋放出紅利，為未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展鋪路。
2019年，時(shí)代中國(guó)城市更新開始進(jìn)入“豐收年”：成功轉(zhuǎn)化10個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中8個(gè)轉(zhuǎn)化為新的土儲(chǔ)，占2019年新增土儲(chǔ)面積約46%。隨著舊改項(xiàng)目的逐步轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)2020年舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化體量將不少于2019年，為公司不斷補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
截至2019年底，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)快速增長(zhǎng)，超過120個(gè)，潛在建筑面積約4300萬平方米。
時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在2020年3月10日舉行的時(shí)代中國(guó)2019年全年業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)上表示，隨著舊改項(xiàng)目占比重逐步增大，將有望不斷提高公司的毛利率。
預(yù)計(jì)未來，城市更新業(yè)務(wù)將成為時(shí)代中國(guó)發(fā)展的新引擎。
| 綠景中國(guó)：關(guān)注大規(guī)模連片開發(fā)的“舊改”項(xiàng)目
3月30日，綠景中國(guó)在網(wǎng)上舉行了2019年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。綠景中國(guó)執(zhí)行董事葉興安表示，未來綠景的拓展方向還是集中珠三角和長(zhǎng)三角兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中，在珠三角會(huì)比較關(guān)注“較大規(guī)模的連片開發(fā)的城市更新項(xiàng)目”，在長(zhǎng)三角則將積極尋找一些相對(duì)短平快的項(xiàng)目。
過去一年，得益于紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，綠景中國(guó)取得不錯(cuò)的成績(jī)，營(yíng)業(yè)收入同比大增52.85%至69.02億元，毛利錄得44.3億元，同比增長(zhǎng)64.93%，而毛利率為64.2%。
當(dāng)中，紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了全年收入的75%，該項(xiàng)目的毛利率更超過70%，凈利潤(rùn)率超過30%。據(jù)了解，紅樹灣壹號(hào)前身為沙嘴村舊改項(xiàng)目一期，樓盤于2018年10月入市。
據(jù)了解，2020年，被稱為“深圳舊改航母”的白石洲項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)在下半年開工，2022年底或2023年能進(jìn)行初步預(yù)售。
2019年10月，綠景中國(guó)宣布，通過認(rèn)購(gòu)股份方式獲得一家目標(biāo)公司99.99%股份，該目標(biāo)公司間接持有一家香港控股公司25%的股權(quán)，該香港控股公司及其下屬公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及其他投資活動(dòng)，當(dāng)中包括對(duì)深圳沙河五村城市更新項(xiàng)目（白石洲城市更新項(xiàng)目）的投資與開發(fā)。
......
2020年伊始，雖然遭遇了突如其來的疫情，但是從國(guó)家到地方政府頒布的文件，再到各品牌房企對(duì)“舊改”的戰(zhàn)略布局來看，疫情過后，“舊改”有望成為今年的投資風(fēng)口。
資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、南方日?qǐng)?bào)、華夏日?qǐng)?bào)、慧正資訊、大眾網(wǎng)等。
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